Pronajímáte byt a obáváte se neplatičů? Záleží na tom, jaký typ smlouvy využíváte. Právnička vám poradí, jak se vyhnout největším problémům.
Jednou z nepříjemných situací, kterým běžně musí čelit pronajímatelé bytů, je také vystěhování neplatičů z pronajímané nemovitosti. Situaci ještě více komplikuje, pokud s neplatičem v domácnosti bývá i nezletilé dítě. Jak takovou situaci řešit, vám poradí JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
Skončení nájmu
Pokud byla na nemovitost uzavřena nájemní smlouva podle Občanského zákoníku, je neplacení nájemného důvodem k vypovězení nájemní smlouvy. Podle Občanského zákoníku: „Pronajímatel může vypovědět nájem bytu, pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za delší dobu než tři měsíce, nebo tím, že přenechal byt nebo jeho část jinému do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele.“ (§ 711 odst. 1 písm. d)
Uplynutím výpovědní doby dojde ke skončení nájmu, čímž neplatič ztratí oprávnění k užívání bytu a je povinen se z bytu vystěhovat.
Pokud k vystěhování nedojde dobrovolně je vlastník bytu oprávněn podat žalobu na vyklizení nemovitosti. V případě, že soud žalobě vyhoví, určí v rozsudku i lhůtu, do kdy je žalovaný povinen vystěhovat se. V případě nesplnění soudem uložené povinnosti se může vlastník bytu domáhat splnění povinnosti v exekučním řízení.
Kdy je nutná bytová náhrada
Pokud však z výše uvedeného důvodu dojde ke skončení nájemní smlouvy podle Občanského zákoníku u nájemce, který pečuje o nezletilé dítě, které je členem jeho domácnosti (nebo o bezvládnou osobu), vzniká takovému nájemci právo na bytovou náhradu, pokud to poměry pronajímatele umožňují, tak konkrétně na náhradní byt.
Občanský zákoník dále zakotvuje, že náhradní byt, který by byl v takovém případě poskytnut, může mít horší kvalitu i menší obytnou plochu než byt, který je nájemce povinen vyklidit. Náhradní byt se také může nacházet i mimo obec, ve které se nachází vyklizovaný byt, avšak v takové vzdálenosti, aby byla možná denní docházka do práce.
Krátkodobý nájem bytu více chrání pronajímatele
Kromě uzavření nájemní smlouvy podle Občanského zákoníku přichází v úvahu i uzavření smlouvy o krátkodobém nájmu bytu 98/2014 Sb. o krátkodobém nájmu bytu. Podle § 7 odst. 1 písm. 1 písm. b) zákona o krátkodobém nájmu bytu může pronajímatel smlouvu vypovědět i, jestliže: „nájemce řádně a včas nezaplatil nájemné nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než dva měsíce.“
Nejdůležitější rozdíl v souvislosti se skončením nájmu oproti právní úpravě nájemní smlouvy podle Občanského zákoníku však spočívá v tom, že zákon o krátkodobém nájmu bytu výslovně zakotvuje, že na nájem podle tohoto zákona se nevztahuje právní úprava Občanského zákoníku o bytových náhradách.
To znamená, že v případě, že se jedná o nájem podle zákona o krátkodobém nájmu bytu, není pronajímatel při skončení nájmu povinen poskytovat nájemci bytovou náhradu, a to ani v případě, že nájemce ve své domácnosti pečuje o nezletilé dítě.
Svépomoc
Pokud k vyklizení bytu nedochází dobrovolně, zvažují mnozí pronajímatelé i využití institutu svépomoci, a tedy vyklizení bytu sám bez dodržení výše popisovaného postupu (podání žaloby na vyklizení). Takový postup není doporučen, jelikož může být považován za zásah do práv nájemce, v některých případech jej však soudy uznají.
Přestože pronajímatel by po skončení nájmu neměl prostory vyklidit svépomocí, ale měl by podat žalobu na vyklizení nemovitosti, jsou v rozhodovací praxi soudů známy i případy, kdy soudy uznaly i takové svépomocné vyklizení, pokud bylo zachyceno v notářském zápisu a pokud nájemce užíval. předmět nájmu neoprávněně, za souladné s právem a dobrými mravy. Příkladem takového rozhodnutí je například. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 28Cdo 2940/2005.
